에어비앤비 생활형숙박…가능성 및 방법
야야~ 에어비앤비 불법아니야?? 곧 끝나 뭘 그렇게 물고 늘어져....
우리가 사는 인생에 뭐든 제대로 깊게 빠져서 분석하고 연구하면 답은 있습니다.
올해 2025년 10월 1일부로 정부에서 시행한 에어비앤비 박멸정책이 진행되게 됩니다.
특히, 아파트에서 아무리 자가로 운영중인 곳이라도 외국인만 받을 수 있다는 점과 일맥상통합니다.
최근 저를 포함해서 몇 년간 '에어비앤비'를 통해 부수입을 만들거나 소액 창업을 꿈꾸는 사람들이 늘어나고 있습니다. 그러나 동시에 '에어비앤비 규제'라는 키워드도 빠지지 않고 등장합니다. 그만큼 수요는 커졌지만 제도적으로 허들이 있다는 의미이기도 합니다. 위에서 언급해드린대로 아파트를 포함해서 특히 원룸이나 오피스텔 같은 소형 부동산을 통해 운영하고 싶어도, 관련 규제나 불법성 문제로 인해 쉽게 시작하지 못하는 분들이 많습니다.
그런데 이런 상황 속에서도 묘한 틈새를 노릴 수 있는 선택지가 있습니다. 바로 '생활형숙박시설'이라는 부동산 형태입니다.
많은 분들이 잘 모르지만, 생활형숙박시설은 원룸과 오피스텔의 장점을 합쳐놓은 형태로, 에어비앤비와 같은 단기 임대 숙박업 운영에 최적화된 구조를 가지고 있습니다. 물론 여기에도 '에어비앤비 규제'가 적용되긴 하지만, 일반 주택과는 다른 지점이 분명히 존재합니다. 이번 글에서는 생활형숙박시설이 어떤 장점을 가지고 있는지, 사람들이 왜 꺼리는지, 그리고 실제 에어비앤비 운영이 가능한지를 중심으로 정리해보겠습니다.
생활형 숙박은 좋은 점만 모아놓은 숙소입니다
생활형숙박시설은 기본적으로 건축법상 '숙박시설'에 해당하지만, 일반 호텔이나 모텔과는 달리 ‘거주도 가능한 숙박시설’이라는 점이 핵심입니다. 쉽게 말하면, 원룸처럼 내부에 주방, 화장실, 세탁기 설치가 가능하며, 외관은 고급 오피스텔 수준이고, 공용시설도 매우 잘 갖추어진 곳이 많습니다. 로비, 엘리베이터, 주차장 등이 포함된 구조이기 때문에 장단기 임차인을 모두 수용할 수 있는 실용적인 공간입니다. 실제로 서울, 부산, 제주 등의 주요 도시에서는 생활형숙박시설을 통해 에어비앤비를 운영하는 사례가 많습니다. 왜냐하면 일반 주택에서 에어비앤비를 운영하면 불법이지만, 생활형숙박시설은 ‘숙박’ 기능이 명시되어 있어 조건만 맞으면 합법적인 범위 내에서 운영이 가능합니다. 저에게 무엇보다 가장 매력적으로 다가왔던 점은 매수를 해도 주택 소유로 인정되지 않는 점입니다.
물론 여기서도 ‘에어비앤비 규제’는 피해갈 수 없습니다. 최근 정부는 생활형숙박시설의 무분별한 주거 전용화를 막기 위해 ‘전입신고 제한’과 같은 규제를 강화하고 있습니다. 하지만 역으로 말하면, 주거용으로 전입신고만 하지 않으면 에어비앤비 운영이 가능한 구조이기도 합니다. 즉, 임대수익과 숙박업의 장점을 모두 갖춘 구조인 셈입니다. 사업자 입장에서는 운영 방식만 조심하면 ‘에어비앤비 규제’의 범위 내에서 안정적으로 수익을 낼 수 있는 좋은 자산인 것입니다.
왜 사람들은 생활형숙박시설을 무시할까요?
이렇게 보면 분명 좋은 점이 많아 보이는데도, 생활형숙박시설에 대해 부정적으로 보는 시선도 있습니다. 이유는 크게 세 가지입니다. 첫째, 아직까지 많은 사람들에게 ‘낯선’ 개념이라는 점입니다. 부동산 시장에서 오피스텔이나 아파트, 원룸은 익숙한 반면, 생활형숙박시설은 비교적 최근에 등장한 형태이다 보니 정보가 부족합니다. 둘째, ‘에어비앤비 규제’와 연관된 부정적 뉴스들이 영향을 미칩니다. 예를 들어, 허가받지 않은 일반 오피스텔에서 몰래 에어비앤비를 운영하다가 단속을 당한 사례들이 종종 언론에 보도되면서, 비슷한 구조를 가진 생활형숙박시설도 똑같이 규제를 받는다고 오해하는 경우가 많습니다. 셋째, 주거 안정성과 관련된 법적 이슈입니다. 생활형숙박시설은 원칙적으로 ‘전입신고’가 되지 않는 경우가 많기 때문에, 실거주를 원하는 사람들에게는 매력이 떨어질 수 있습니다. 특히 신용대출이나 청약 자격 등과 관련된 조건을 따져야 하는 사람이라면 피하는 것이 일반적입니다.
그렇지만 이런 단점은 투자자 입장에서는 오히려 장점이 될 수 있습니다. 수요가 제한된다는 것은 공급도 제한되기 때문에, 차별화된 상품이 될 가능성이 큽니다. 특히 규제를 역으로 활용해, ‘합법적 틈새시장’을 노리는 것이 에어비앤비 운영자에게는 큰 기회가 될 수 있습니다. 물론 이 모든 판단은 ‘에어비앤비 규제’에 대한 정확한 이해를 전제로 해야 한다는 점을 꼭 명심해야 합니다.
실제로 에어비앤비 운영이 가능할까요?
생활형숙박시설을 실제로 에어비앤비에 등록해 운영할 수 있는가? 결론부터 말씀드리면 ‘조건부 가능’입니다. 생활형숙박시설은 앞서 언급했듯이 건축법상 숙박시설로 분류되어 있기 때문에, 일반 주택보다 에어비앤비 운영에 훨씬 유리합니다. 하지만 개인이 운영하기는 불가능에 가깝고 법인의 형태로 (30인 이상) 위탁형태로만 가능합니다.
가장 핵심 조건은 위탁운영사입니다. 현행법상 생활형숙박시설은 ‘30실 이상’인 경우, 반드시 등록된 법인 위탁운영사를 통해야만 숙박업이 가능하며, 이를 위반하면 불법 숙박 영업으로 간주되어 처벌받을 수 있습니다.
또한, 사업자등록증 발급 시에도 용도에 따라 세무서에서 에어비앤비 형태의 단기임대업 등록이 거부될 수 있습니다. 그래서 처음부터 ‘에어비앤비 규제’를 정확히 파악한 상태에서 계획을 세우는 것이 중요합니다.
최근 정부는 이 부분에 대한 규제를 강화하는 추세이긴 하지만, 여전히 일정 조건을 갖춘 생활형숙박시설은 정식으로 에어비앤비에 등록해 운영이 가능합니다. 오히려 일반 오피스텔이나 아파트에서 몰래 운영하는 것보다 훨씬 안전하고 안정적입니다. 특히 법인을 세우고 위탁운영사와 계약을 맺는 형태로 준비하면, ‘에어비앤비 규제’를 합법적으로 우회할 수 있는 안정적인 구조가 됩니다.
이처럼 에어비앤비 운영은 불법과 합법의 경계에 서 있는 민감한 영역입니다. 하지만 그 경계를 잘 이해하고 활용할 수 있다면, 생활형숙박시설은 훌륭한 수익형 자산이 될 수 있습니다.
결론: 에어비앤비 규제를 역으로 활용하자
에어비앤비는 더 이상 단순한 숙박 플랫폼이 아니라, 부동산 수익 모델의 새로운 트렌드가 되고 있습니다. 이 말은 즉슨 수요는 보장된다는 의미이지요. 동시에 ‘에어비앤비 규제’라는 키워드는 많은 이들에게 고민거리로 작용하고 있습니다. 하지만 규제는 무조건 나쁜 것이 아닙니다. 그 규제를 이해하고 피할 수 있는 구조를 찾는다면, 오히려 남들과 차별화된 수익을 만들 수 있는 기회가 됩니다. 생활형숙박시설은 규제와 허용의 경계에 있는 독특한 부동산 자산입니다. 전입신고는 어렵지만, 숙박 운영은 가능하고, 합법적인 구조를 갖추면 안정적인 수익까지 기대할 수 있습니다. 특히 에어비앤비와 같은 플랫폼이 성장하고 있는 지금, 생활형숙박시설은 새로운 투자처로서 충분한 가능성을 지니고 있습니다.
무작정 시작하는 것이 아니라, ‘에어비앤비 규제’에 대한 정확한 이해와 사전 조사, 그리고 위탁운영사와의 협업까지 모두 고려하여 접근한다면, 생활형숙박시설을 활용한 에어비앤비 운영은 현실적인 대안이 될 수 있습니다. 규제 속에서 기회를 찾는 것, 바로 그게 지금 우리가 해야 할 투자 전략입니다.